Cuando no existe acuerdo entre copropietarios y cuando la adjudicación no es posible, la extinción de indivisos llevarse a cabo mediante subastas judiciales. Para obtener el resultado deseado, es fundamental estar bien asesorado por un abogado que tenga experiencia en este tipo de asuntos, que requieren de un conocimiento legal específico.
A continuación, se expondrán algunas estrategias en relación a los procedimientos de extinción del condominio, haciendo especial hincapié en la ejecución que culmina en la subasta judicial.
Ser demandante o demandado:
Ser demandante en estos casos puede favorecer nuestra posición al poder solicitar al juez que acepte nuestras propuestas en cuanto a tasación y condiciones de la subasta.
Si no podemos ser demandantes, lo mejor es allanarse a la demanda y estar debidamente representados por abogado y procurador. Te puedes oponer a la manera de extinguir la comunidad, pero no en la extinción en sí (salvo en casos muy específicos). Si te opones a la demanda corres el riesgo de que te condenen en costas.
Tasación de la propiedad:
Si somos demandantes y no hay oposición, podemos imponer la tasación que más nos interese. Si la otra parte recurre y presenta otra tasación, será el juez quien decida. En caso de no haber acuerdo sobre la valoración, se designará a un perito tasador.
Pliego de condiciones de la subasta:
A menudo el demandante no presenta el pliego de condiciones que regularán la subasta. En tal caso el Juzgado le requerirá para que lo haga. Si hay acuerdo entre copropietarios las condiciones de la subasta se regirán por dichos pliegos. En caso de desacuerdo, decidirá el Juez en base a lo dispuesto por defecto en la Ley.
Mejoras de postura
Establecer adecuadamente las mejoras de postura es crucial para evitar conflictos entre las partes en la subasta. El artículo 670.4 de la LEC establece la posibilidad de que un comunero pueda presentar un tercero que mejore la postura, siempre que la nueva oferta sea superior al 70% del tipo de subasta.
Subasta sin licitadores extraños
Si nuestra intención es comprar al menor precio posible, podemos solicitar que solo participen los copropietarios en la subasta. Si queremos conseguir el mayor precio posible, admitiremos licitadores extraños y bajaremos el depósito para participar en la subasta.
Consignación de la fianza
Podemos pedir fianzas elevadas para limitar la participación o exiguas para fomentar la competencia entre los postores. Los copropietarios no están obligados a depositar la fianza para participar en la subasta (art. 647.2 LEC).
Plazo para consignar el precio
Se puede solicitar un plazo que se ajuste a nuestras necesidades, desde los 40 días establecidos en la LEC hasta dos meses o incluso 10 días. La LEC establece un plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el depósito y el remate (art. 670.1 LEC), pero este plazo puede alargarse o acortarse según el interés del que propone el pliego de condiciones de la subasta.
Pago de las cargas
Debemos establecer claramente cómo se pagarán las cargas existentes o futuras. Podemos optar por subastar el bien libre de cargas y utilizar el dinero recaudado para liquidar las deudas antes de repartir el sobrante entre los copropietarios. En el pliego de condiciones, se debe indicar claramente la situación de las cargas del inmueble y qué ocurrirá en caso de que aparezcan nuevas cargas entre la subasta y la inscripción en el registro.
En definitiva, si deseas extinguir el condominio es fundamental estar representado por un abogado familiarizado con este tipo de procedimientos.
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