La acción judicial de extinción del condominio.

La extinción del condominio es un proceso por el cual se termina la copropiedad existente entre varias personas sobre un bien o derecho. Uno de los métodos más utilizados para llevar a cabo esta extinción es la acción de división de la cosa común, un procedimiento judicial que permite a los copropietarios dividir y repartir el bien o derecho en cuestión. A continuación, analizaremos este procedimiento judicial.

Concepto de cosa común

Según el artículo 392 del Código Civil, la cosa común es aquel bien o derecho que pertenece a más de una persona de forma proindiviso, es decir, en comunidad o sin dividir. En el caso de la copropiedad, ésta se extinguirá por las causas comunes de pérdida del dominio previstas en el artículo 460 del Código Civil, así como las específicas para la comunidad de propietarios. Los ejemplos más habituales se encuentran en la finalización de relaciones conyugales o de pareja que comparten la propiedad de la vivienda habitual, o en herencias compartidas. Para más información sobre indivisos recomendamos leer este artículo.

La acción de división de la cosa común (o extinción del condominio)

La acción de división de la cosa común es el mecanismo más habitual para dar respuesta a conflictos entre copropietarios que deseen dejar de compartir la propiedad, cuando el acuerdo para la compra o la venta entre ellos resulta imposible.

La división de la cosa común se regula entre los artículos 400 a 406 del Código Civil. El artículo 400 establece que ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir la división en cualquier momento. Sin embargo, los comuneros pueden pactar conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años.

El artículo 406 del Código Civil establece la aplicación de las reglas concernientes a la división de la herencia para la división entre los copropietarios en la comunidad. Estas reglas se encuentran en los artículos 1051 a 1067 del Código Civil, que regulan la partición de la herencia.

El procedimiento judicial de extinción del condominio mediante la acción de división de la cosa común es una herramienta esencial para resolver conflictos entre copropietarios que deseen dejar de compartir la propiedad de un bien o derecho. A pesar de su complejidad y de las peculiaridades que presenta, este mecanismo brinda una solución efectiva a quienes buscan poner fin a una situación de copropiedad.

Sobre el procedimiento de extinción del condominio

El procedimiento de extinción del condominio se trata de un Procedimiento Ordinario. Se inicia mediante una demanda por alguno de los copropietarios que desean extinguir la situación de comunidad.

Una vez presentada la demanda, se concede un plazo de veinte días a los demandados (que en este caso suelen ser los copropietarios). Una vez contestada se señala una audiencia previa, y en caso de que hayan de practicarse pruebas deberá señalarse un juicio.

Es importante destacar que, aunque la acción de extinción del condominio es bastante sencilla, es habitual que en dichos procedimientos se acumulen otras acciones relacionadas con la copropiedad. Por ejemplo, reclamaciones de cantidad por cantidades que ha pagado uno de los copropietarios (reparaciones, impuestos, etc.) o acciones de enriquecimiento injusto por la ocupación excluyente de alguno de los copropietarios.

Cómo se divide la propiedad en indiviso. División material y jurídica.

División física cuando la cosa es divisible:

El artículo 406 del Código Civil establece la aplicación de las reglas concernientes a la división de la herencia para la división entre los copropietarios en la comunidad. Estas reglas se encuentran en los artículos 1051 a 1067 del Código Civil, que regulan la partición de la herencia.

La división material de la cosa común se refiere a la partición física del objeto en común, es decir, dividir la propiedad en diferentes partes y adjudicarlas a cada copropietario según sus cuotas. La división material solo se realiza cuando el objeto es divisible. La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1999 aclara que la partición legalmente realizada es la que otorga a los copropietarios la parte exclusiva de los bienes adjudicados.

Esta división es considerada como la forma más natural de dividir una cosa común entre los copropietarios.

División cuando la cosa es indivisible.

Por otro lado, cuando la cosa es esencialmente indivisible, o cuando su valor se ve afectado considerablemente por la división, la división económica implica la adjudicación a uno de los comuneros o la venta del objeto en común por un precio, que se reparte entre los copropietarios según sus cuotas.

Subasta pública

En algunos casos, si se descarta la adjudicación a uno de los comuneros con compensación económica al otro, en caso de que el acuerdo para la venta a tercero no sea posible, la forma de proceder a la división de la comunidad es mediante la venta en pública subasta.

La subasta pública es un proceso en el que se ofrece un bien en venta al público, y los interesados pueden presentar ofertas competitivas. Todas las subastas son públicas y se publican en la página web del Portal de Subastas.

El bien se adjudica al postor que presente la oferta más alta, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos legales y procesales. Una vez concluida la subasta y adjudicado el bien, se procede a la distribución del precio obtenido entre los comuneros, de acuerdo con las cuotas que les correspondan.

En conclusión, la división de la cosa común es un asunto legal complejo que requiere un enfoque cuidadoso y un conocimiento profundo de las leyes y regulaciones aplicables. Por ello, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para garantizar que se tomen decisiones informadas y se sigan los procedimientos adecuados.

Si se enfrenta a una situación en la que necesita iniciar una acción judicial de división de la cosa común, no dude en ponerse en contacto con nuestro equipo de abogados expertos. Estamos aquí para ayudarle a navegar por este proceso y proteger sus intereses, asegurando la mejor solución posible para todas las partes involucradas.